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房地产政策的主基调仍将因城施策

沈建光 原创 | 2018-12-27 12:04 | 收藏 | 投票 编辑推荐
关键字:房地产政策 

  2018年中国经济经历“内忧外困”,中美贸易摩擦持续升级,国内经济面临下行压力、民营企业运行困难等问题十分突出,引发市场信心普遍不足。展望2019,情况能否得到转机?笔者在此前文章《2019:探寻中国经济乐观的理由》中曾提到当前一些积极信号正在出现,如国内宏观政策逆周期调节加大,有助于稳定信心。

  然而,政策底出现后,中国经济能否切实取得“六稳”的效果?还有哪些因素会成为影响明年经济企稳的不确定因素?笔者认为,美国经济回调与金融市场波动加剧,与中国内部中国房地产政策与市场,需要重点关注,而二者如何演化也将成为决定2019年中国经济的关键。

  警惕美国经济减速的负面冲击

  得益于特朗普大力度的减税政策,美国经济2018年增长超预期。然而,展望2019年,伴随着美国税改红利的消退,结构性问题的困扰,以及美国政治方面的风险不减,美国经济可能会出现触顶回落的态势,而这将对美国乃至全球市场产生影响。

  具体来看,一是税改红利消退对明年美国经济增长或将造成负面拖累。2018年美国经济增速超出预期,二季度4.2%,三季度3.5%,但主要与税改红利带来的企业盈利改善,低失业率和居民薪酬上涨拉动消费支出增加密切相关。11月美国失业率创50年来新低,达到3.7%。同时,带动零售超预期上涨,PMI指数创14年新高。然而,随着明年税改利好基数效应消失,贸易战负面影响显现,美国财政政策空间已越来越小,美国经济或将承压。

  二是危机十年,美国经济存在的结构性问题并未明显改观,货币依赖与税改政策刺激下的美国经济反弹内生动力不足。一直以来,美国劳动力参与率偏低、基础设施较差制约了企业投资,虽然前期美国个人消费强势带动经济增长,但制造业占GDP的比重却持续下滑。美联储12月议息会议纪要显示,美联储下调了对未来美国经济增长的预期,预计2019年美国GDP预期为2.3%,比9月回调了0.2个百分点。

  三是美国两党政治分裂空前加大,对美国经济复苏形成掣肘。因两党就边境修墙计划的拨款问题未达成一致,美国政府于12月22日正式部分关门。联邦政府关门显示了美国两党之间的分歧在不断加大。今年11月民主党在中期选举拿下众议院,预计今后特朗普政策推行将遇到更大的阻碍。明年两党博弈加剧,将导致美国经济政策不确定性增加,特朗普基建政策推行也将遭到更大的阻力和掣肘。

  美国经济如果由强劲复苏转为放缓,将从多个层面对全球市场造成影响。例如,在美联储加息路径方面,预计会更加温和,目前市场大部分预期2019年美联储加息1-2次,这可能使得美元走势也发生扭转,预计2019年美元有很大可能将会走弱,这对于新兴市场国家或许是个利好,人民币贬值压力也将得到缓释,甚至是升值。

  此外,美国金融市场是否会加速回调仍然面临较大不确定性。当前美股股指较高,已经显示出较强的失衡特征。由于基本面转差与加息推进,10月以来美国金融市场出现明显下探。截至12月24日收盘,标准普尔500指数、道琼斯工业指数、纳斯达克指数分别较年内高点下跌了19.8%、18.8%、23.6%,已经进入“技术性熊市”。美国金融市场巨幅波动,凸显了投资者的恐慌情绪,而这种恐慌情绪是否会外溢也是值得警惕的。

  当然,美国经济与金融市场的波动,可能会让特朗普更加注重内部风险,也恰是出于这种考虑,其短期内亦有与中国促成贸易战休战的需求,中国当下也表现积极,如开启进口美国大豆和石油,表态进一步开放市场,强调竞争中性原则等都为2019年贸易战缓释奠定基础。从长期来看,不得不警惕的是,中美博弈的升级已从贸易战延伸至更广泛的领域,尽管贸易战由于中美之间双赢或者双输的属性可以避免,但中美在政治、意识形态、经济制度等多方面的分歧,都使得两国博弈具有复杂性和长期性。

  房地产是否会放松及其影响?

  近年来,中国房地产周期与中国经济周期始终密切相关,每轮“稳增长”政策也离不开房地产政策的放松。然而,展望2019,房地产政策是否会服务与“稳增长”再度有所松动?房地产政策的变化又会对中国经济产生哪些影响?

  从中央经济工作会议来看,2019年房地产政策仍沿用了“房住不炒”、“构建房地产市场健康发展长效机制”的表述,意味着当前决策层不会启动全面放松房地产以达到“稳增长”目标。但即便如此,在防风险与“稳增长”平衡之下,考虑到前期房地产调控政策过紧,避免房地产对经济的负面拖累,通过政策微调,进而改变前期过紧的房地产政策,将房地产政策回归中性,起到经济托底的效果,也是很大可能会发生的。

  例如,中央经济工作会议就房地产的表述亦提到“因城施策、分类指导”,强调“夯实城市政府主体责任”,结合近期部分城市出现的房地产调控调整动作,如菏泽取消限售、广州深圳下调房贷利率、珠海放松限购等,笔者认为,这种边际调整已然发生。

  除此以外,前期房地产调控为抑制房地产泡沫踩下了急刹车,但由于政策严厉,刚需购房需求也受到抑制。未来围绕支持刚需首套房的界定可能更为清晰,以支持刚需购房;同时,限购、限售等行政手段也有悖于市场化的操作原则,在投机需求抑制、预期稳定的背景下,未来部分城市也很可能会在此方面出现改变。另外,配合货币政策环境的整体宽松,房贷利率也会相应出现一定回落。

  综上,笔者预期,明年房地产政策的主基调仍将因城施策,以微调为主,考虑到房地产泡沫对经济的诸多风险,预计全国范围内不会迎来大规模放松的政策调整。当然,与以往“稳增长”的动力源不同,一旦缺少了房地产全面宽松政策的支持,本轮政策发力能否达到防范短期经济下滑的效果尚待考验。

  在笔者看来,房地产政策空间有限的背景下,若想达到“六稳”目标,除了宏观政策调整以外,此次需要出台比以往更多的实质性的改革政策,且加速落地步伐,才能够通过释放制度红利的途径,防范经济失速。笔者认为,经济体制改革、土地制度改革、财税体制改革、加速开放等就恰好是改革开放的重点,若能大刀阔斧的推进,有助于扭转短期政策困境,从长期制度上做出更多探索,扭转预期,稳定经济。

个人简介
2007年加入中国国际金融有限公司(中金公司),现任中国国际金融有限公司研究部(香港)副总经理、经济学家。
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